哈希牛牛源码:解局 | 难舍英伦 富力的一笔“高息融资”交易

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观点网 在正常融资渠道向其关上大门后,富力地产发挥了特别的融资技巧。

根据9月2日晚公告,在出售项目半年后,该公司最终选择向远东发展购回伦敦Vauxhall Square项目股权。至此,这笔交易最终可以被认定为是一次“明股实债”式借款。

2022年初,富力地产面临严峻的债务偿还压力,包括1月13日到期的5.75%利率7.25亿美元票据;7月28日到期的9.125% %利率余额2.88亿美元票据;以及7月28日到期的9.125% %利率余额2.88亿美元票据。

境内方面,“16富力04”“19富力02”“16富力06”“16富力11”“18富力08”以及“20富力地产PPN001”等债券年内集中迎来最后期限。据统计,总规模约94.65元人民币。

来自惠誉的数据,富力地产2022年内在资本市场的到期金额约为161亿元人民币。

当时,没有人能想到这家出险房企能有如此惊人的债务处理能力。半年内,富力地产已完成10支共约49亿美元的美元票据,以及33.5亿元境内公司债券的展期同意。

而在一系列举措之中,富力地产与远东发展的交易也不能被忽视。

3月15日早间,富力地产发布公告称,拟以代价9570.26万英镑,相当于约9.77亿港元,出售伦敦Vauxhall Square项目全部股权予远东发展。

资料显示,位于伦敦Nine Elms Point (九榆树地区)的Vauxhall Square项目,是由富力于2017年4月斥资1.57亿英镑,从英国上市房地产公司CLS Holding手中买入。

项目占地3.4英亩,规划有约13.3万平方米建筑面积,预计包含住宅、酒店及宿舍、办公、零售及休闲等业态。

按照计划,富力原本筹备将Vauxhall Square项目,与相邻的Nine Elms Square项目、伦敦ONE项目三个地块打通,建造“伦敦富力城”综合体。但该计划至今止步于图纸。据了解,截至目前Vauxhall Square项目尚未动工。

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尽管在公告中已标明,富力地产在交易完成后半年内,能以期权代价向远东发展购回Vauxhall Square项目全部股权。

只是分析人士仍认为这是富力折价出售资产,用利润换取即时现金流的又一案例。据第一太平戴维斯于2020年10月出具的估值报告,Vauxhall Square项目的市值被评估为1.65亿英镑,即相当于约16.85亿港元。

换句话说,富力出售Vauxhall Square项目将形成账面浮亏约7.08亿港元。这笔亏损亦已经体现在富力地产的2022年半年度报告中。期内,该公司录得将近70亿元人民币净利润亏损。

但最新于9月2日晚公布的公告,展露了富力地产的真实意图。根据公告,富力宣布行使其购回期权的权利。

目前,双方并未就交易厘定最终代价。但按照远东发展的说法,其通过回售Vauxhall Square项目,将累计获得收益净额约1090万英镑。

这相当于,在过去的半年时间内,富力地产事实上通过“抵押”Vauxhall Square项目股权,以及至少1090万英镑“利息”,向远东发展借入9570.26万英镑“贷款”,利率最小约11.4%。

在半年报中,富力地产也表述称:“出售Vauxhall Square让本集团可抵销二零二二年到期的负债,并变现若干额外流动资金作营运资金用途。”

因为尽管富力完成了展期的同意,但并不代表在年内就没有任何的偿债支出。例如,关于此前完成的10只美元债的展期,就涉及本金0.5%的同意费。

除Vauxhall Square项目外,富力还于4月末以26.6亿港元价格,出售所持有的伦敦Nine Elms Square项目所有50%股权予合作方中渝置地。最然这笔交易并未在公告中列明有购回期权选项,但并未清楚双方是否有私下达成的所谓“抽屉协议”。

毕竟,富力的海外项目是其旗下仍被境外投资者承认的优质物业。此前,富力之所以能达成10只美元债的整体展期,很大一部分原因相信是来自伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产所提供的增信。

资料显示,富力地产现时在马来西亚、澳大利亚、柬埔寨、韩国、英国拥有多处发展物业。其中,在英国落地有伦敦ONE、Vauxhall Square以及Highgrove Tower富力皇后广场。

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